Estamos no quadrante de Oportunidade Seletiva na Bússola EQIM: as taxas de juros de financiamento continuam elevadas (Selic a 14,5% a.a., Copom/BCB, maio de 2026), o que exige maior inteligência de capital por parte de quem compra e de quem constrói. Para quem tem liquidez e se enquadra no perfil de Caçador de Oportunidades, esse cenário abre portas exclusivas, como a aquisição de unidades provenientes de distrato imobiliário com descontos abaixo do valor de tabela. No entanto, para aproveitar essas chances de repasse, é preciso compreender exatamente como funciona um distrato para proteger seu patrimônio
A resposta curta: o distrato imobiliário é a rescisão formal do contrato de compra de um imóvel na planta, regulado de forma estrita pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). Quando um comprador desiste do fluxo de pagamento ou não obtém o repasse de financiamento bancário na entrega das chaves, a unidade retorna para a construtora. Para repor o caixa rapidamente, a incorporadora costuma recolocar essa unidade específica no mercado com descontos que variam de 10% a 30% sobre a tabela vigente. É uma das alavancas mais eficientes de entrada em bairros consolidados como a Praia Brava e o Centro de Itajaí, desde que a análise documental seja impecável.
O que é e por que surgem unidades de distrato abaixo do mercado?
O distrato ocorre essencialmente por dois motivos: impossibilidade financeira de o comprador original continuar honrando as parcelas mensais e balões durante a obra, ou a negativa de crédito pelo banco no momento da entrega das chaves (repasse). Em mercados dinâmicos como o do litoral norte de Santa Catarina, a velocidade dos lançamentos atrai investidores de fluxo rápido. Se as condições macroeconômicas apertam, esses compradores optam por devolver a unidade ou fazer um repasse.
Quando a incorporadora retoma o imóvel, ela já reteve uma parte dos valores pagos pelo comprador original (conforme os limites legais da Lei de 2018). Como a unidade já gerou uma receita parcial e o objetivo da construtora é manter o fluxo de caixa saudável para a execução da obra, ela recoloca o apartamento no mercado com margem para desconto. Para o novo comprador, trata-se de adquirir uma unidade em estágio avançado de construção ou pronta, por um preço de m² equivalente ao de lançamento de anos atrás.
As Regras da Lei 13.786/2018: Quanto a construtora pode reter?
Desde o final de 2018, as regras do distrato imobiliário no Brasil deixaram de depender da interpretação subjetiva de juízes e passaram a seguir regras matemáticas claras. A legislação separa os empreendimentos em duas categorias, dependendo do regime de incorporação adotado pela construtora: regime comum ou regime de Patrimônio de Afetação.
O Patrimônio de Afetação é o mecanismo jurídico onde o terreno e as receitas daquela obra específica são separados do patrimônio geral da construtora. Isso significa que, se a construtora falir, o prédio continua seguro e os compradores podem se organizar para terminar a obra. Por oferecer muito mais segurança jurídica, a grande maioria dos lançamentos de alto padrão em Itajaí e Balneário Camboriú utiliza o Patrimônio de Afetação. Em contrapartida, a lei pune de forma mais severa o comprador que desiste desse tipo de contrato, permitindo uma retenção maior por parte da incorporadora para não prejudicar a saúde financeira do condomínio.
| Regime de Incorporação | Multa de Retenção Máxima | Prazo para Devolução dos Valores | Comissão de Corretagem |
|---|---|---|---|
| Regime Comum | Até 25% dos valores pagos | Em até 180 dias após o distrato | Perdida (integral do corretor original) |
| Patrimônio de Afetação (Mais seguro) | Até 50% dos valores pagos | Em até 30 dias após o Habite-se | Perdida (integral do corretor original) |
Além da multa contratual, o comprador que desiste também perde o valor pago a título de comissão de corretagem (geralmente entre 5% e 6% do valor do imóvel) e, caso o imóvel já tenha sido entregue, deve arcar com despesas de condomínio, IPTU e taxa de fruição (equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato pelo tempo em que esteve na posse do imóvel).
Como comprar uma unidade de distrato com total segurança?
Adquirir um apartamento que retornou ao estoque da construtora por distrato exige o mesmo nível de cuidado de qualquer outra transação imobiliária de alto padrão. Para o Caçador de Oportunidades, a regra de ouro é nunca pular etapas de due-diligence. Existem três verificações obrigatórias que a curadoria da Eu Quero Imóveis realiza antes de apresentar uma oportunidade de repasse ou distrato ao cliente:
- Validação da Incorporação e Matrícula: É preciso emitir a certidão de inteiro teor atualizada na matrícula mãe do empreendimento. O registro de incorporação (RI) deve estar ativo e sem nenhuma averbação de penhora ou disputa judicial que envolva a unidade ou o terreno.
- Due-Diligence da Incorporadora: O fato de uma unidade voltar por distrato não significa que a construtora está mal das pernas, mas é fundamental verificar o histórico financeiro da empresa. Analisamos certidões negativas de débitos federais, trabalhistas e tributários da incorporadora, bem como seu histórico de entrega na praça (Itajaí e Balneário Camboriú).
- Auditoria do Termo de Rescisão: O contrato original de compra precisa ter sido rescindido formalmente, com o devido distrato assinado e quitado entre a incorporadora e o comprador original. Isso garante que a unidade está 100% livre e desembaraçada para ser vendida novamente, evitando que o comprador original conteste a venda na justiça posteriormente.
Como funciona o distrato de imóvel na planta passo a passo
Se você é o proprietário e precisa solicitar a rescisão do seu contrato de imóvel na planta por razões de força maior, o procedimento deve seguir um fluxo estritamente profissional para evitar prejuízos judiciais:
- Notificação Formal: O comprador deve enviar uma notificação por escrito à construtora manifestando a intenção de rescindir o contrato. Recomenda-se o envio por carta registrada (AR) ou notificação extrajudicial em cartório de títulos e documentos.
- Cálculo dos Valores: A construtora tem o dever de apresentar um demonstrativo financeiro detalhado com todos os valores que foram pagos pelo comprador, a aplicação das multas de retenção (25% ou 50%) e a dedução da comissão de corretagem, caso aplicável.
- Assinatura do Termo de Distrato: Uma vez acordados os valores de devolução, as partes assinam o Instrumento Particular de Rescisão de Contrato, contendo a data e a forma de pagamento do reembolso.
- Liberação da Unidade: Com a assinatura do distrato, a construtora reassume a propriedade plena da unidade para recolocá-la à venda.
O papel da Curadoria EQIM na seleção de unidades de repasse
Na Eu Quero Imóveis, não tratamos o distrato como uma simples devolução de estoque. Desenvolvemos uma estrutura de análise rígida chamada Régua de Seleção. Quando uma unidade de distrato ou repasse direto de investidor chega à nossa mesa de operações, ela passa por um crivo comercial e patrimonial:
A regra da Curadoria EQIM: A oportunidade só é real se o preço por m² da unidade estiver no mínimo 15% abaixo do preço praticado pelas unidades remanescentes da própria construtora, e se as condições de pagamento mantiverem a flexibilidade de fluxo de obra.
Muitas vezes, a construtora recoloca a unidade de distrato no mercado pelo mesmo preço de tabela, aplicando apenas uma facilidade de parcelamento. Isso não é uma oportunidade real para o Caçador de Oportunidades. Nossa inteligência de mercado negocia diretamente a redução da base de cálculo ou a aceleração do desconto para clientes com perfil de compra rápida.
Perguntas Frequentes
A construtora pode cobrar multa se ela atrasar a entrega da obra?
Não. Se a rescisão contratual ocorrer por culpa exclusiva da construtora (por exemplo, atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias previsto em lei), o comprador tem direito à devolução de 100% de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, corrigidos monetariamente, em até 60 dias a contar da resolução.
Como funciona a devolução do dinheiro na Lei do Distrato?
Se o empreendimento estiver no regime de Patrimônio de Afetação, a devolução deve ocorrer no prazo máximo de 30 dias após a emissão do Habite-se. Se for regime comum (sem afetação), a devolução deve ocorrer em até 180 dias após a assinatura do termo de rescisão.
Posso fazer o repasse da minha unidade na planta sem rescindir?
Sim. O repasse consiste na cessão de direitos e obrigações do contrato original para um novo comprador, com a anuência da construtora. É o caminho ideal para o investidor que quer realizar lucro durante a obra sem arcar com a multa de retenção legal do distrato. A Eu Quero Imóveis realiza a intermediação e a due-diligence de repasses na planta em toda a região de Itajaí.
Conclusão
Compreender como funciona um distrato imobiliário é o que diferencia o comprador comum do investidor sofisticado. No quadrante de Oportunidade Seletiva, a pressa de caixa das incorporadoras joga a favor de quem tem liquidez imediata. Adquirir uma unidade retomada por distrato ou repasse direto na Praia Brava ou no Centro de Itajaí é uma estratégia fantástica de acumulação patrimonial, desde que você conte com assessoria especializada para auditar as certidões, o histórico da construtora e a legalidade do distrato anterior.
Fale com nossos especialistas. Na Eu Quero Imóveis, ajudamos você a identificar e analisar repasses e distratos com total segurança e com fundamento financeiro.
Atualizado em junho de 2026. Fontes de dados e referências legais: Lei Federal nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário); Lei Federal nº 10.931/2004 (Patrimônio de Afetação); Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC – jurisprudência de taxas de fruição e corretagem); Copom/BCB (taxas de juros e Selic, maio de 2026).